Obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, służebnością osobistą, prawem dożywocia oraz użytkowaniem

W ostatnich latach można zaobserwować, że notariusze (przy jednoczesnej aprobacie sądów wieczystoksięgowych) coraz częściej sporządzają umowy w formie aktów notarialnych, w których członkowie spółdzielni mieszkaniowych, przysługujące im spółdzielcze własnościowe prawa do lokali obciążają quasi umowami: dożywocia, czy służebności osobistej, a nawet umowami użytkowania.

Zgodnie z art. 244 k.c. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym (obok użytkowania, służebności, zastawu i hipoteki). Jak wynika z art. 17(2) ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[1], spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zatem osoba, której przysługuje takie prawo, ma możliwość użytkowania i rozporządzania swoim prawem. Jednakże nie jest właścicielem nieruchomości lub jej części.

Co do sposobu ustanawiania dożywocia, służebności osobistej, czy użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a tym samym zabezpieczenia interesu członka spółdzielni, który jest zainteresowany zawarciem takiej umowy, w praktyce prawniczej pojawiają się różne praktyki.

Umowa o dożywocie jest umową nazwaną, uregulowaną w art. 908 k.c., zgodnie z którą, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym). Ponadto, w przypadku późniejszego zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia. Tak więc dożywotnik jest szeroko chroniony przez ustawodawcę. Cechą istotną tej umowy jest jej odpłatny charakter.

Służebność mieszkania polega natomiast na tym, iż uprawniony ma prawo do korzystania z pomieszczeń oraz urządzeń właściciela nieruchomości. Uregulowana ona została w art. 296 i nast. k.c.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest prawem własności nieruchomości, a jedynie ograniczonym prawem rzeczowym. W związku z tym dominuje pogląd, iż nie ma możliwości obciążenia go prawem dożywocia (które zgodnie z art. 908 § 1 k.c. następuje w zamian za przeniesienie własności nieruchomości) oraz nie można na nim ustanowić służebności osobistej (którą to, zgodnie z art. 296 k.c. można ustanowić tylko na nieruchomości). W orzecznictwie dominuje pogląd, iż „obciążenie takiego prawa innym ograniczonym prawem rzeczowym musi wynikać z jednoznacznego przepisu ustawy, tak jak przy obciążeniu go hipoteką. Nie istnieje przepis ustawy uprawniający do obciążenia służebnością mieszkania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, taki jak przy obciążeniu tego prawa hipoteką. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest unormowane w przepisach szczególnych, a mianowicie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, mającej tu podstawowe znaczenie. Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy, powodujących eliminację uprawnień właściciela przewidzianych w art. 17(16) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych”[2].

Jednakże w praktyce coraz częściej pojawiają się tzw. umowy nienazwanie, regulujące zobowiązania na kształt umów nazwanych, takich jak umowa dożywocia lub służebności mieszkania, „obciążające” spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Tendencja ta, oparta została na wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r.[3], zgodnie z którym „fakt jednak, że umowa dożywocia może mieć za przedmiot tylko nieruchomość, nie oznacza, że nieważna będzie każda umowa, mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę”. Sąd Najwyższy stwierdził, iż jest to możliwe dzięki zasadzie swobody umów, wyrażonej w art. 353(1) k.c. Przepis ten umożliwia podmiotom dobrowolne kształtowanie stosunków zobowiązaniowych, w tym także wzorowanych na umowach nazwanych, jednakże z modyfikacjami lub uzupełnieniami. Sąd Najwyższy podkreślił, iż „niemożność zawarcia umowy o przeniesienie posiadanego prawa w zamian za potrzebną opiekę stawiałaby takie osoby w gorszej sytuacji niż właścicieli nieruchomości. Nie mogliby oni wykorzystać posiadanego majątku dla zapewnienia sobie opieki”. Podkreślił także, że umowa taka niekoniecznie będzie sprzeciwiać się ustawie, tj. art. 908 k.c., albo zmierzać do obejścia tego przepisu (oceny należy dokonywać każdorazowo na podstawie konkretnej umowy). Jednakże umowa taka, nie będzie tak szeroko chroniła „dożywotnika”, gdyż w razie późniejszego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabywca nie będzie odpowiedzialny za świadczenia.

Wyrokiem z dnia 25 czerwca 2023 r. Sąd Najwyższy[4] orzekł o dopuszczalności ustanowienia użytkowania (czyli używania i pobierania pożytków – art. 252 k.c.) na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, co podważyło wcześniejszą linię orzeczniczą[5], wskazując na nietrafność wcześniejszych poglądów. Sąd Najwyższy argumentując swoje stanowisko wyszedł z definicji użytkowania, wskazując na art. 265 §1 k.c., iż przedmiotem użytkowania mogą być także prawa, natomiast zgodnie z art. 265 § 3 k.c., gdzie do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa, czyli prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym, a takim też jest zgodnie z art. 17(2) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zdaniem Sądu Najwyższego, dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie prawa, innym niż art. 265 k.c. Obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowaniem nie prowadzi także do uszczuplenia praw spółdzielni, jako właściciela nieruchomości, gdyż przedmiotem użytkowania nie jest rzecz (lokal), lecz jedynie prawo. Ustanowienie użytkowania nie ingeruje także w prawa właścicielskie spółdzielni, gdyż zakres uprawnień użytkownika, nie może być szerszy od zakresu uprawnień składających się na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oczywiście użytkownik, nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części.

Prawdopodobnie powyższe zmiany w orzecznictwie zostały spowodowane nowymi potrzebami osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, w celu prawidłowego zabezpieczania ich interesów.

[1] Dz.U. 2024 r., poz. 558.

[2] Wyrok SO w Sieradzu z dnia 24 lipca 2019 r., I Ca 275/19, Lex nr 2723874.

[3] Wyrok SN z dnia 15 października 2014 r., V CSK 653/13, Lex nr 1514819.

[4] Wyrok SN z dnia 25 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22, OSNC 2024/1/10.

[5] Patrz: postanowienie SN z dnia 24 stycznia 2013 r., VCSK 549/11; też postanowienia SN z dnia: 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11; 14 marca 2017 r., II CSK 257/16; 24 lutego 2017 r., V CSK 502/16.